Agence immobilière en Espagne : Attention à ces pratiques discutables.

L’achat d’une propriété se réalise souvent au travers d’une agence immobilière en Espagne. Le souhait de profiter du climat méditerranéen est, pour de nombreux francophones, un projet de retraite ou vacances. Malheureusement, ce marché attire aussi des agents immobiliers peu scrupuleux qui profitent de la méconnaissance des acheteurs étrangers du système juridique espagnol.

Je suis Aleksey, chasseur immobilier pour Retraite en Espagne. Au travers de notre blog ainsi que notre groupe facebook, nous parlons de démarches administratives, impôts, comment acheter en Espagne, mais aussi de tourisme et faits culturels. Nous disposons également d’un guide gratuit très complet concernant la Retraite en Espagne, cliquez ici pour le télécharger. Voici un tour d’horizon des pratiques douteuses à surveiller.

Les forces de vente sous pression

Certaines agences emploient des commerciaux rémunérés exclusivement à la commission, créant une pression intense pour conclure rapidement les ventes. Ces vendeurs peuvent minimiser les défauts d’une propriété, exagérer son potentiel de valorisation ou créer un faux sentiment d’urgence (« Trois autres clients sont intéressés, il faut décider aujourd’hui ! »). Cette approche agressive de l’agence immobilière en Espagne, vise à court-circuiter votre réflexion et votre processus de vérification normal.

Dans la peur de perdre le bien, vous êtes prêts à oublier certaines règles fondamentales de l’achat immobilier en Espagne : signer n’importe quel compromis sans aucune vérification légale, envoyer une réservation sans aucun document officiel légitimant ce mouvement d’argent, ou simplement ne pas prendre le temps de comparer avec des options peut-être meilleures. Note : Actuellement, nous sommes dans une situation immobilière exceptionnelle. De ce fait, des propriétés peuvent rester moins d’une semaine sur le marché et être immédiatement réservées. Il est donc possible que vous soyez dans l’obligation d’être réactif si une propriété vous convient.

L’absence de vérifications légales de la part de l’agence immobilière en Espagne

L’agence immobilière en Espagne, n’a pas « d’obligations » à l’heure de capter de nouvelles propriétés. En effet, de nombreuses agences se contentent de lister des propriétés sans effectuer la moindre vérification juridique préalable. Pourtant, les problèmes potentiels sont nombreux en Espagne :

• Constructions illégales ou non déclarées : extensions, piscines ou même bâtiments entiers sans permis
• Dettes hypothécaires non soldées ou charges de copropriété impayées
• Problèmes de cadastre : surface réelle différente de celle déclarée
• Litiges en cours ou servitudes non mentionnées
• Absence de certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad)
• Propriété « inexistante » : vous avez pu visiter le bien immobilier, mais le cadastre affiche un terrain, sans construction.

Les réservations sans contrat ni garanties

Pratique particulièrement problématique : certaines agences demandent un versement d’argent pour « réserver » un bien sans fournir de contrat. Ou alors, l’agence immobilière en Espagne ne propose pas un contrat en bonne et due forme. Parfois, il s’agit d’un simple reçu manuscrit, voire d’un virement bancaire sans aucun document. Surtout, n’acceptez jamais de verser de l’argent, encore moins de donner de l’argent en cash à une agence immobilière en Espagne, sans contrat.

Parce que les risques se présentant à vous, sont majeurs. En effet, vous n’aurez aucune protection juridique si le vendeur se rétracte, parce qu’il n’y aura pas de preuve écrite. De ce fait, vous ne pourrez pas récupérer votre argent en cas de problème. Il y a déjà eu le cas d’agences immobilières proposant des réservations sans contrats et gardant l’argent de réservation… En prétendant que le vendeur, finalement, ne souhaitait pas vendre. Sauf que les vendeurs en question, ne savaient même pas que leurs propriétés avaient reçu des offres.

Autres pratiques discutables de l’agence immobilière en Espagne

Vous organisez une visite de biens immobiliers, et une fois arrivé sur place, on vous informe que tout a été vendu. Puis, on tente aussitôt de vous présenter des biens immobiliers plus chers et/ou incompatibles avec votre projet. Malheureusement, cela arrive plus souvent qu’on ne l’imagine et nous en sommes nous-mêmes quelquefois victimes dans nos recherches préliminaires pour nos clients, voire même parfois avec nos clients lors des visites. Cette pratique des agences immobilières en Espagne témoigne d’un manque de professionnalisme, mais aussi de respect vis-à-vis des acheteurs comme des intermédiaires. Surtout, elle génère une perte de confiance et de crédibilité du côté de la partie acheteuse.

On compte d’autres pratiques, comme celle d’annoncer des propriétés exceptionnelles à des prix imbattables pour attirer les clients, ou de laisser volontairement en vitrine ou sur leur site web et portails immobiliers des biens déjà vendus mais affichés à des prix exceptionnels. Le client ou l’intermédiaire demande une visite, et une fois sur place, se retrouve orienté vers d’autres produits, parce que soi-disant « le bien vient d’être vendu et l’agence immobilière n’a pas eu le temps de retirer l’annonce« .

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Une anecdote qui nous fait sourire : en mai 2025, des clients nous avaient demandé de visiter une propriété située dans la commune de Mazarrón. Le prix, au regard de la tendance du marché, mais aussi le type de produit, présentaient cette maison comme une excellente option. Une fois sur place, on nous annonçait que le bien immobilier venait d’être vendu. En vitrine, plusieurs autres produits affichés étaient eux aussi vendus mais n’affichaient pas le bandeau « vendu« . L’agence immobilière n’avait soi-disant pas eu le temps de retirer ses annonces en ligne et en vitrine. En novembre 2025, un nouveau couple de clients nous a contactés en demandant de visiter cette même maison repérée en mai 2025. L’agence, en 7 mois, n’avait vraisemblablement pas eu le temps de retirer une petite annonce…

Une agence immobilière en Espagne a rarement l’exclusivité d’une promotion immobilière, qu’elle soit neuve ou de seconde main. Ainsi, sur les portails immobiliers en Espagne comme en vitrine, vous pourrez voir la même propriété annoncée par plusieurs agences. Une exclusivité d’agence est obtenue lorsque la société en charge représente une certaine influence, expérience et potentiel de vente. Mais les agences sans cette influence, qui commercialisent des biens immobiliers sans exclusivité, génèrent parfois des conflits d’intérêts…

Conflits d’intérêts et débats inutiles dans l’agence immobilière en Espagne

Nous allons vous raconter une histoire dont ont été « victimes » un couple de clients suisses. Lors de leurs recherches préliminaires, ils avaient découvert sur un portail immobilier une propriété qui semblait correspondre à leurs attentes. Ils ont envoyé un mail avec une simple question concernant la distance à la plage à l’agence immobilière en Espagne que nous appellerons X. Dans ce mail, ils ont, et c’est normal, indiqué leurs nom et prénom. Ils n’ont pas eu de réponse à leur mail. Ils ne nous avaient pas informés de cette prise de contact, qu’ils considéraient anodine, car représentant une question, non une demande de visite.

Dans la liste des biens à visiter, nous avions sélectionné cette propriété de seconde main qui nous semblait être en adéquation avec les attentes des acheteurs. Nous avons effectué la visite préliminaire par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière en Espagne avec laquelle nous avions déjà traité dans le passé et dont nous avions apprécié la réactivité. Les clients, lors de notre compte rendu, nous ont indiqué avoir repéré la propriété de leur côté et qu’ils souhaitaient la visiter avec nous, chose que nous avons faite avec l’agence que nous avions sélectionnée. Ils ont passé une offre qui a été acceptée. De ce fait, l’agence nous a demandé la documentation des clients afin de rédiger le contrat de réservation. Le contrat a été signé par les deux parties et, alors que la vente allait se réaliser, les propriétaires ont indiqué aux agences qui commercialisaient leur bien immobilier de retirer l’annonce.

FAQ, lire notre article : Ces questions sur l’immobilier en Espagne auxquelles nous répondons

Le problème a surgi à ce moment. Les propriétaires ont indiqué à l’agence avec laquelle nous avions traité, que les acheteurs étaient engagés avec l’autre agence immobilière X. C’est à ce moment-là que les clients nous ont dit avoir écrit à l’agence X et nous ont montré le mail, seul échange avec l’agence X. De ce fait, l’agence immobilière X prétendait être celle qui devait réaliser la transaction et a menacé les propriétaires de porter plainte contre eux s’ils s’y opposaient. L’agence X considérait que la réception d’un mail signifiait que la personne l’ayant envoyé était automatiquement son client. Cependant, l’autre agence immobilière en Espagne avait réalisé une feuille de visite et, par chance, les propriétaires étaient toujours présents lors des visites immobilières, quelle que soit l’agence.

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L’agence X n’avait aucune preuve de formulaire ni même d’échange, car elle n’a pas pu fournir aux vendeurs la preuve d’échanges par mail ni de journal d’appel. Bien entendu, ce sujet concernait exclusivement les accords privés entre agences et propriétaires. De ce fait, cela ne concernait ni les acheteurs ni nous-mêmes. Cela n’allait pas faire annuler la vente, car il s’agissait d’un cas externe à la vente. Néanmoins, cela a créé un sentiment de panique du côté des propriétaires, qui se sont vus abusivement menacés par une agence immobilière en Espagne.

Comme un sentiment de culpabilité et d’incompréhension de la part de nos clients, qui ne comprenaient pas comment une simple question posée et restée sans réponse avait pu créer un problème. Nous indiquons désormais à nos clients, afin d’éviter toutes sortes de problèmes et de conflits d’intérêt entre agences, de ne pas laisser leurs coordonnées s’ils posent une question ou, dans ce cas-là, de nous transmettre directement leurs questions.

L’absence de licence professionnelle et de formation sérieuse

En Espagne, l’activité d’agent immobilier n’est normalement pas réglementée au niveau national, sauf dans certaines régions. N’importe qui peut ouvrir une agence sans formation ni garantie financière, contrairement à la France. Bien entendu, cela ne signifie pas qu’un agent immobilier indépendant est forcément un mauvais professionnel. En effet, il existe d’excellentes agences avec une vraie déontologie et une connaissance approfondie du marché. Malheureusement, il y a parfois des agents qui méconnaissent les bases simples de l’immobilier. Cela peut créer des incompréhensions, ralentir le processus d’achat, générer des problèmes et un sentiment de méfiance vis-à-vis des acheteurs.

Par exemple, nous avons déjà eu affaire à un agent immobilier francophone qui, en presque 6 ans d’expérience dans l’immobilier et travaillant dans une « institution locale », ne savait pas ce qu’était une nota simple ni un número de finca. Pourtant, celaconstitue pourtant la base évidente de l’immobilier en Espagne. Il n’avait aucune formation dans l’immobilier et avait été engagé car il parlait parfaitement français. Nous avons connu ce type d’épisode avec des agents de nationalités distinctes. Les agents sont employés pour leur pratique d’une langue, mais méconnaissent le travail de l’agence immobilière en Espagne. Surtout, ils dépendant d’un supérieur et travaillent toujours dans leur propre intérêt et celui du propriétaire.

Comment se protéger ?

Premièrement, ne signez jamais de contrat de réservation sans le faire vérifier. La somme de réservation doit être stipulée dans ledit contrat. Pour la traçabilité et votre sécurité, nous vous encourageons à toujours effectuer la réservation par virement bancaire, et non en espèces. Il est important que certaines clauses figurent dans le contrat afin d’assurer votre totale protection en cas de rétractation de la part du vendeur ou de problèmes concernant la propriété choisie. Il est possible que la réservation se fasse sur le compte de l’agence, mais aussi sur le compte d’un avocat ou directement du propriétaire. Ce sont des pratiques courantes et normales en Espagne, et l’important est que, dans le contrat, le destinataire de la somme de réservation soit clairement indiqué.

Si le contrat est en espagnol, demandez à pouvoir le consulter en français. Officiellement, vous devez signer un contrat en espagnol, mais certains contrats sont traduits en plusieurs langues. Il faut savoir que la langue qui fait foi est toujours l’espagnol. Afin de vous protéger des dérives de l’agence immobilière en Espagne, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel de confiance. Au minimum, nous recommandons un avocat pour assurer votre protection et effectuer une vérification juridique complète. Il ne faut pas compter sur l’intervention du notaire en Espagne, dont l’activité est techniquement réduite à la signature de l’acte d’achat. Un avocat en Espagne n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé.

Bien entendu, toutes les agences immobilières ne sont pas mal attentionnées. D’ailleurs, nombreuses sont celles qui savent réaliser des transactions en bonne et due forme.

N’oubliez pas que vous allez effectuer une transaction importante, impliquant parfois plus qu’un engagement financier. Dans certains cas, c’est votre future vie que vous « jouez » et il est important de faire en sorte que tout se passe bien. L’intervention de professionnels est d’autant plus importante si vous ne parlez pas l’espagnol et ignorez la loi.

Si notre prestation inclut le service d’un avocat, c’est parce que nous avons remarqué un manque flagrant d’accompagnement sérieux lors d’un achat immobilier. En 20 ans d’expérience dans l’immobilier, Eduardo Garcia Velez, co-fondateur de la société « Retraite en Espagne », a constaté le manque d’accompagnement mais aussi les « dérives », voire les « arnaques », de certaines agences immobilières en Espagne. À travers notre service, nous pallions le manque flagrant de conseil et de sécurité lors d’un achat immobilier en Espagne. Nous considérons que la transparence, les vérifications systématiques et le respect de vos intérêts doivent être au cœur de toute transaction sérieuse. Vous pouvez nous contacter à info@retraiteenespagne.com et nous présenter votre projet. Nous vous permettrons de réaliser votre achat immobilier avec le meilleur conseil et, surtout, en toute sécurité.

Notre participation à l’émission « Grands Reportages » sur TF1. Cliquez-ici pour visionner le replay.
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Témoignages des clients de « Retraite en Espagne »

Témoignage Client 1
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