Ne pas établir de contrat de réservation lorsque l’on souhaite acheter en Espagne, peut poser plusieurs problèmes concrets, qui pourront compromettre la transaction. Néanmoins, il est important de savoir pourquoi il est nécessaire de signer un contrat, mais surtout, de comment le faire. Certains acheteurs préfèrent passer directement par la case achat sans établir de réservation, mais connaissent ils véritablement les risques de cette décision ?
Je suis Aleksey, chasseur immobilier pour Retraite en Espagne. Au travers de notre blog ainsi que notre groupe facebook, nous parlons de démarches administratives, impôts, comment acheter en Espagne, mais aussi de tourisme et faits culturels. Nous disposons également d’un guide gratuit très complet concernant la Retraite en Espagne, cliquez ici pour le télécharger. Nous disposons également d’une page facebook et d’un instagram, spécialisé dans le mode de vie, activités en Espagne. Découvrez pourquoi, si vous envisagez d’acheter en Espagne, vous devez signer un contrat de réservation.
1. Le bien n’est pas retiré du marché
Un contrat de réservation en Espagne, (« contrato de reserva ») a justement pour fonction de bloquer temporairement le bien à un prix convenu et de suspendre les visites. Il empêche la vente du bien à une autre personne. D’ailleurs, si l’acheteur passe par une agence immobilière, celle-ci rédige ce contrat afin de retirer le bien du marché et de cesser les visites. Sans ce document, rien n’empêche juridiquement le vendeur de continuer à négocier avec d’autres acquéreurs, voire de vendre à un tiers pendant que vous finalisez vos démarches.
2. Aucun cadre pour la période de vérification, une mauvaise chose lorsque l’on souhaite acheter en Espagne.
Le contrat de réservation a une validité limitée, dont le délai se discute entre les deux parties. D’ailleurs, ce délai destiné à démarrer l’audit juridique (due diligence) et à préparer la signature du contrat d’arras. Sans réservation formalisée, il n’existe aucun délai contractuel protégeant l’acheteur pendant qu’il effectue ses vérifications (nota simple, situation urbanistique, charges, etc.). Or, s’informer est nécessaire lorsque l’on souhaite acheter en Espagne, votre gestionnaire / avocat devra demander une série de document qui ne seront pas aussitôt délivrés et dont le délai, varie selon la structure administrative. Il serait dommage, pour une simple question de temps, de ne pas pouvoir acheter en Espagne. Un contrat de réservation, vous permet ou permet à votre représentant, d’assurer la tâche de vérification.
3. Absence de preuve écrite de l’accord
Sans contrat, il n’y a aucune trace formelle des conditions négociées (prix, délais, conditions suspensives). En cas de litige ou de changement d’avis du vendeur, l’acheteur n’a aucun document sur lequel s’appuyer pour faire valoir ses droits.
4. Acheter en Espagne et faire face au Risque de double vente ou de rétractation du vendeur
Le contrato de reserva doit impérativement inclure une clause de restitution en cas de refus bancaire du crédit hypothécaire, mais cette clause n’existe que si un contrat est signé. Sans engagement écrit du vendeur, rien ne garantit sa parole en cas de meilleure offre reçue entre-temps. C’est pour cette raison qu’il est important que le bien immobilier envisagé soit retiré du marché, mais que vous devez aussi, faire preuve de rapidité… Sans pour autant compromettre la raison.
En effet, certains marchés immobiliers, comme ceux de la Costa Blanca, sont très actifs et exigent une décision de réservation rapide. Il y a plus de demandes que d’offres, et cette situation peut engendrer parfois des revirements inespérés… Un autre acheteur pourrait apparaitre et proposer une somme plus élevée à l’achat. Même si ce n’est heureusement pas systématique, c’est une situation qui arrive. Alors, sécurisez votre achat immobilier en Espagne : signez un contrato de reserva.
5. Manque de sécurisation des fonds versés
L’agence immobilière est tenue de rembourser l’acompte si le propriétaire refuse finalement l’offre, mais pas en cas de rétractation de l’acheteur, cette règle protectrice repose elle-même sur l’existence d’un contrat de réservation encadrant les conditions de restitution. L’agence, ou l’avocat du représentant, ou le propriétaire, selon le cas. L’absence de contrat de réservation prive l’acheteur de la garantie de blocage du bien, d’un cadre temporel pour ses vérifications juridiques, et de toute preuve contractuelle en cas de désaccord ultérieur. Ce sont autant d’éléments qui, en Espagne, ne sont pas automatiquement protégés par la loi comme cela pourrait l’être en France, Suisse ou ailleurs.
On me met la pression pour signer un contrat de réservation en Espagne. Mais je ne sais pas si ce document est valide, qu’est ce que je peux faire ?
Nous savons que les forces de vente font partie de certaines techniques commerciales et que quelques fois, on vous présente un contrat en vous disant de le signer immédiatement. Chacun à sa façon de travailler, cela ne se discute pas, en revanche, vous êtes quand même dans votre droit de pouvoir faire vérifier le contenu de ce contrat par votre avocat ou votre gestionnaire. De plus, quelques fois, ces contrats ont besoin de réajustements car ils peuvent manquer de précisions. Un client sérieux n’hésite pas à assurer sa sécurité en rémunérant un professionnel, et cela, un agent immobilier le sait. En plus, si vous achetez un bien immobilier en Espagne à un étranger, normalement celui-ci aura un représentant légal, soit un gestionnaire, soit un avocat. Dès lors, ce sont les avocats qui peuvent échanger entre eux.
Question : Le contrat de réservation en Espagne est en espagnol, je souhaiterai signer un contrat de réservation en Français mais on me le refuse, est-ce normal ?
Et bien oui, il est normal que votre requête vous soit refusé, parce que vous vous trouvez en Espagne, où la langue officielle est l’espagnol. Par contre, ce qui est normal et non négociable, c’est de savoir ce que vous allez signer. Ce que font les agences, c’est de présenter un contrat bilingue, une traduction, qui vous permet de comprendre ce que vous allez signer. C’est vrai qu’à l’échelle de toute l’Espagne, ce ne sont pas toutes les agences immobilières qui le font, mais normalement dans des secteurs comme les notres soit les régions d’Alicante, Murcia, Almeria, oui.
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On me demande de verser la réservation sur le compte de l’agence. Est-ce une attitude normale ?
Il est possible, sur ce type de contrat, que le versement du montant de la réservation soit effectué sur le compte de l’agence immobilière. Le montant pourra aussi être versé sur le compte d’un avocat (quand le vendeur en a un) ou bien sur le compte directement du propriétaire. Ce n’est pas un point alarmant si tout est correctement stipulé dans ce contrat.
On me demande de verser la réservation en cash, est-ce une bonne idée ?
Non, ce n’est pas vraiment une bonne idée que de réaliser une réservation de cette façon, même si le versement sous cette formule est indiqué dans le contrat. Il est plus judicieux et sécurisé d’effectuer un virement bancaire. Si votre achat immobilier en Espagne venait à s’annuler du côté vendeur, ce serait plus facile de vous rembourser par virement, plutôt que de vous rendre en liquidité. Surtout, si vous n’êtes pas sur place.
Achat immobilier en Espagne : quel est le montant de la réservation ?
Tout dépend du type de bien (En construction, de seconde main) et de son prix. Pour la seconde main, il s’agit normalement d’1% du prix du bien. Normalement, pour des propriétés de seconde main, dont le prix ne dépasses par les 350 000 euros, nous parlons, dans nos secteurs, d’une réservation allant de 1000 à 5000 euros. Pour du neuf, cela dépend de la promotion immobilière. De toute façon, le montant de la réservation se discute entre les parties si nécessaire.
Question : J’ai peur de signer un contrat, mais je vous donne ma parole, je vais acheter.
Nous parlons ici d’une transaction sérieuse, et la partie vendeuse doit s’assurer qu’elle sera réalisée. En plus, on le sait très bien : lorsqu’une personne ne souhaite pas signer un contrat de réservation, c’est peut-être parce qu’elle n’est pas certaine de vouloir acheter, ou qu’elle tente ailleurs des négociations. Si un propriétaire peut accepter, mais c’est rare, cette proposition (et vraiment je ne vous le recommande pas). Aucun agent immobilier n’acceptera ni ne se compromettra par sympathie pour vous auprès d’un propriétaire. Et je leur donne entièrement raison. La parole se donne très facilement, mais ce sont les actes qui font foi. Si vous hésitez encore à signer un contrat de réservation, c’est peut être parce que vous n’êtes pas prêts
Je préfère passer directement par l’achat plutôt que la case réservation
Si la partie vendeuse est d’accord, admettons, mais c’est à vos risques et périls. Entre temps, le propriétaire pourrait recevoir une offre plus intéressante que la votre et penser, et c’est normal, à son intérêt. Ou même décider de ne plus vendre. Un contrat, protège les deux parties. Acheter en Espagne est un projet sérieux, ne le compromettez pas.
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