Achat immobilier en Espagne : Attention à la Ley de Costas !

Des milliers d’acheteurs Suisses, Français, Belges, Luxembourgeois et Canadiens, réalisent chaque année, un achat immobilier en Espagne. Le soleil, la mer, la qualité de vie, l’ambiance, sont autant de facteurs attirants pour ceux qui souhaitent investir pour leur retraite en Espagne ou autre. Or, un achat immobilier en Espagne ne s’improvise pas. Surtout sur le littoral. Une loi encadre strictement les constructions proches de la mer : la Ley de Costas. Elle protège le rivage. Elle peut aussi compromettre un projet immobilier mal préparé.

Je suis Aleksey, chasseur immobilier pour Retraite en Espagne. Au travers de notre blog ainsi que notre groupe facebook, nous parlons de démarches administratives, impôts, comment acheter en Espagne, mais aussi de tourisme et faits culturels. Nous disposons également d’un guide gratuit très complet concernant la Retraite en Espagne, cliquez ici pour le télécharger. Nous disposons également d’une page facebook et d’un instagram, spécialisé dans le mode de vie, activités en Espagne. Voici ce qu’il faut savoir avant d’investir dans un achat immobilier en Espagne en bord de mer.

Qu’est-ce que la Ley de Costas ?

La Ley de Costas est la loi espagnole qui régit le littoral. Elle date de 1988. Elle a été modifiée en 2013, puis précisée par le Reglamento General de Costas de 2014. Son objectif est simple. Protéger les plages, les dunes, les falaises et les zones humides. Garantir aussi l’accès public à la mer pour tous. Cette loi définit ce que l’on appelle le domaine public maritimo-terrestre. Autrement dit, tout ce qui appartient à l’État sur le littoral. Les plages. Le rivage. Le mar territorial. Ces espaces ne peuvent jamais être privatisés. Aucune construction n’y est autorisée.

Les zones de protection à connaître

Au-delà du domaine public, la loi côtes Espagne impose plusieurs bandes de protection sur les terrains privés proches de la mer.

La servitude de protection. Une bande de 100 mètres depuis le rivage. Les nouvelles constructions y sont très limitées. Dans certains secteurs déjà urbanisés avant 1988, cette distance descend à 20 mètres.
La servitude de passage. Une bande de 6 mètres. Elle doit rester libre en permanence. Elle permet à chacun de longer la côte à pied.
La zone d’influence. Elle s’étend jusqu’à 500 mètres depuis le rivage. Elle encadre la densité et le volume des constructions autorisées.

Attention : ces règles ne sont pas anecdotiques. Elles déterminent ce qui peut être bâti, agrandi ou rénové. Elles conditionnent aussi la valeur et la sécurité juridique d’un bien.

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Pourquoi cette loi concerne directement votre achat

Un bien peut sembler parfait. Vue mer, terrasse spacieuse, emplacement rêvé. Mais si ce bien empiète sur le domaine public ou sur une zone de servitude non régularisée, les conséquences peuvent être lourdes. Impossibilité d’agrandir. Obligation de démolir dans certains cas. Perte de valeur à la revente. C’est pourquoi vérifier le statut juridique d’une propriété est une étape non négociable. En outre, il faut consulter le Registro de la Propiedad. Il faut aussi interroger les Servicios Provinciales de Costas. Ce sont eux qui détiennent l’information sur les deslindes, ces procédures qui délimitent précisément le domaine public.

Mais dans des cas plus grave, si c’est le bien immobilier lui même qui est concerné par la loi, vous serez face à un problème d’envergure : l’impossibilité de faire enregistrer à votre nom le bien immobilier. Il restera au nom du propriétaire…
D’autres propriétés bénéficient de « concessions » qui finissent toujours un jour pour souvent se solder par un ordre de destruction. Conseil de professionnel : face à ce type d’enjeu, fuyez.

Évitez les inquiétudes et le stress inutile : offrez-vous la prestation la plus complète de toute l’Espagne. Grâce à notre entreprise et notre accompagnement, nous vous permettons d’effectuer un achat immobilier en Espagne sécurisé. Nous vous accompagnons dans toutes les démarches administratives liées à l’achat et à l’installation en Espagne. Cliquez ici pour découvrir nos services.

Achat immobilier en Espagne : Un bien proposé par une agence est-il concerné ?

Lorsque vous souhaitez effectuer un achat immobilier en Espagne, vous allez probablement vous diriger vers une agence immobilière. Attention : Les biens proposés, ne sont pas systématiquement libres de charges, dettes ou problèmes urbanistiques. Une agence immobilière, n’a pas le temps ni même « l’obligation » de s’assurer de la conformité et légalité des biens qu’elle propose. Elle est avant tout, une entité placée du côté de son intérêt, soit celui du vendeur.
Nous avons d’ailleurs exploré les dérives de l’immobilier dans cet article disponible ici.

De plus, nombreuses sont les agences qui proposent un nombre de propriétés très important, plus de 50, 100, 600… De toute évidence, un agent immobilier n’a pas le temps de vérifier le statut d’une propriété « noyée » au milieu de centaines d’autres, ni même d’en assurer un suivi rigoureux. C’est pour cela que dès fois, vous pouvez voir dans des agences ou portails immobiliers, la même propriété mais à des prix différents. Pour découvrir les autres raisons, consultez la vidéo ci-dessous. Donc oui, malheureusement, un bien immobilier en Espagne touché par la ley de Costas, pourrait être commercialisé en agence.

Notre rôle : vérifier avant de vous proposer

Chez Retraite en Espagne, cette vérification fait partie intégrante de notre travail. Avant toute proposition, nous contrôlons le statut de chaque propriété au regard de la Ley de Costas. Si un bien enfreint la loi, ou présente un risque juridique lié au littoral, nous ne le proposons pas à notre clientèle. Cette rigueur n’est pas un détail. Elle protège votre investissement. Elle vous évite des mauvaises surprises, parfois découvertes bien après la signature. Un achat immobilier en Espagne réussi commence toujours par cette étape de vérification.

La législation côtière espagnole est technique. Elle mêle droit constitutionnel, droit administratif et procédures locales propres à chaque province. Un acheteur seul, non hispanophone, non familier du système espagnol, s’expose à des risques réels. Mauvaise lecture d’un certificat. Ignorance d’une servitude en cours. Signature précipitée. Si vous ne parlez pas espagnol, être accompagné par des partenaires qui maîtrisent ces règles n’est pas un confort. C’est une nécessité. Notre connaissance du terrain, notre lien avec les Servicios de Costas et les Registros de la Propiedad, nous permet d’anticiper les difficultés avant qu’elles ne deviennent des problèmes. Nous sécurisons votre parcours d’achat, de la première visite jusqu’à la signature notariale.

Mitramar : un privilège rare sur la Costa Cálida

Certaines propriétés bénéficient d’une protection naturelle offerte par la loi elle-même. C’est le cas de notre propriété Mitramar. Sa situation, en bordure de zones classées par la Ley de Costas, garantit que l’environnement immédiat et les vues sur la mer ne pourront jamais être compromis par de nouvelles constructions. Sur la Costa Cálida, où la pression immobilière reste forte, ce type de garantie est rare. Elle offre une tranquillité durable. Elle préserve aussi la valeur du bien sur le long terme. Mitramar illustre parfaitement comment la loi côtes Espagne, souvent perçue comme une contrainte, peut devenir un atout patrimonial majeur pour un acheteur averti.

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Questions fréquentes

La Ley de Costas peut-elle bloquer un achat déjà engagé ? Oui, si le bien n’a pas fait l’objet des vérifications nécessaires. D’où l’importance d’un contrôle préalable rigoureux.
Peut-on construire près de la mer en Espagne ? Les possibilités existent, mais elles sont strictement encadrées. La bande des 100 mètres depuis le rivage limite fortement les nouvelles constructions.

Comment savoir si un bien respecte la Ley de Costas ? En consultant le Registro de la Propiedad et les Servicios Provinciales de Costas. Un accompagnement professionnel facilite grandement cette démarche.

La Ley de Costas protège le littoral espagnol. Elle encadre aussi tout achat immobilier en Espagne situé près de la mer. Loin d’être un simple obstacle administratif, elle façonne la valeur et la sécurité de votre investissement. Se faire accompagner par des professionnels qui connaissent ces règles n’est pas une option. Contactez nous à info@retraiteenespagne.com et discutons de votre projet.

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