Une des craintes du futur acheteur, réside dans le potentiel achat d’une propriété illégale en Espagne. Néanmoins, ce risque est évitable. Parce qu’acheter une maison en Espagne est une décision qui engage profondément. D’ailleurs, pour certains, c’est un projet de vie, souvent celui d’une retraite méritée au soleil méditerranéen. Pourtant, le marché immobilier espagnol recèle des pièges que les acheteurs étrangers ne soupçonnent pas toujours. Parmi eux, les constructions illégales figurent en bonne place. Piscines non déclarées, terrasses fermées sans permis, maisons bâties sur des terres agricoles protégées : ces irrégularités peuvent entraîner des amendes lourdes, l’impossibilité de raccorder les fluides, voire des ordres de démolition.
Je suis Aleksey, chasseur immobilier pour Retraite en Espagne. Au travers de notre blog ainsi que notre groupe facebook, nous parlons de démarches administratives, impôts, comment acheter en Espagne, mais aussi de tourisme et faits culturels. Nous disposons également d’un guide gratuit très complet concernant la Retraite en Espagne, cliquez ici pour le télécharger. Nous disposons également d’une page facebook et d’un instagram, spécialisé dans le mode de vie, activités en Espagne. Chez Retraite en Espagne, nous accompagnons nos clients à chaque étape de leur projet immobilier y compris dans les vérifications juridiques et urbanistiques qui font toute la différence entre un achat serein et une mauvaise surprise coûteuse. Voici ce qu’il faut savoir.
Contenu
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- Une maison en Espagne, à dix minutes de la plage
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- Témoignages des clients de « Retraite en Espagne »
Quels types de constructions illégales rencontre-t-on en Espagne ?
La législation espagnole distingue deux catégories de travaux soumis à autorisation. Le terme de « Propriété illégale en Espagne » est parfois très « effrayant » mais surtout, généraliste. En effet, c’est parfois une partie de la propriété qui peut l’être… Ou alors, l’intégralité.
Les travaux mineurs (obra menor). Par exemple, il s’agit d’un remplacement de fenêtres, pose d’un store, réfection carrelage… Ces travaux requièrent une simple déclaration en mairie. Les travaux majeurs (obra mayor), par exemple, une piscine, véranda, extension, étage supplémentaire, nécessitent quant à eux un permis de construire (licencia de obra) délivré par la mairie.
Le problème est fréquent. Entre 1995 et 2009, lors du boom immobilier espagnol, des dizaines de milliers de logements ont été construits sur des terres non constructibles (suelo no urbanizable), sans permis valides. Les provinces d’Almería, Málaga et Alicante sont particulièrement concernées. En Andalousie, sur environ 500 000 bâtiments situés sur des terres non aménageables, près de 300 000 présentent des irrégularités.
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Un autre problème courant est le décalage entre la réalité physique d’un bien et ses documents officiels. Une pièce supplémentaire, un garage, une terrasse fermée peuvent exister dans les faits sans apparaître au Cadastre ni au Registre de la Propriété. Cette discordance est un signal d’alarme sérieux.
| Type d’irrégularité | Exemples | Niveau de risque |
|---|---|---|
| Travaux mineurs sans autorisation | Cuisine, fenêtres, store | Modéré — souvent régularisable |
| Travaux majeurs sans permis | Piscine, véranda, extension | Élevé — risque de démolition |
| Construction sur terrain non constructible | Maison sur suelo rústico | Très élevé — dépend de la classification |
| Écart avec les documents officiels | Pièces non déclarées au Cadastre | Élevé — impact sur vente, prêt, assurance |
Comment vérifier la situation urbanistique d’un bien ?
C’est l’étape la plus importante et la plus souvent négligée. Parce qu’il est possible d’éviter d’acheter une propriété illégale en Espagne si l’on a les connaissance, la facilité de la langue. Ou si tout simplement, l’on fait le choix sage et judicieux de sécuriser son achat, en se faisant correctement accompagner. Voici le processus à suivre rigoureusement avant tout engagement.
Étape 1 — La nota simple au Registre de la Propriété. Ce document confirme l’identité du propriétaire légal et révèle les éventuelles dettes, hypothèques ou charges grevant le bien. Il est accessible en ligne pour environ 10 euros. Attention : la nota simple ne révèle pas les irrégularités urbanistiques. Étape 2 — La vérification au Cadastre. Le Cadastre est la base de données fiscale officielle des propriétés. Il faut comparer la description cadastrale avec la réalité physique du bien. Toute discordance entre le Cadastre et le Registre de la Propriété est un signal à investiguer sans délai.
Étape 3 — La vérification en mairie. C’est l’étape décisive, que trop d’acheteurs omettent. Auprès du service urbanisme de la mairie (Ayuntamiento), il convient de demander le permis de construire (licencia de obra), le permis de première occupation (licencia de primera ocupación) et un certificat confirmant l’absence d’infractions urbanistiques enregistrées contre le bien.
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Étape 4 — L’expertise d’un architecte indépendant. Un architecte qualifié inspecte physiquement le bien et vérifie que ce qui a été construit correspond aux plans approuvés. Cette étape est indispensable pour les propriétés rurales, où des modifications non documentées peuvent s’être accumulées sur des décennies.
Toutes ces vérifications doivent être effectuées avant la signature du moindre contrat de réservation ou d’arrhes. C’est précisément dans ce type d’accompagnement que l’expertise de notre société Retraite en Espagne fait la différence.
Propriété illégale en Espagne : Légalisable ou hors réglementation permanente,quelle différence ?
Une construction légalisable est une construction conforme aux règles d’urbanisme actuelles mais réalisée sans permis. Le propriétaire peut régulariser sa situation rétroactivement en sollicitant l’autorisation auprès de la mairie. Une construction fuera de ordenación est différente. Elle transgresse les règles d’urbanisme en vigueur et ne peut être pleinement légalisée. Selon la situation, le certificat AFO lui confère un statut de tolérance : le propriétaire peut l’entretenir, mais non l’agrandir.
Une troisième catégorie présente le risque le plus élevé : les constructions situées sur des terrains protégés comme des zones côtières, espaces naturels protégés (Red Natura 2000). Mais aussi, dans des sites patrimoniaux. Pour ces biens, aucun délai de prescription ne s’applique. La démolition reste possible, quel que soit l’âge de la construction.
Que faire si une irrégularité est découverte ?
La découverte d’une construction irrégulière ne doit pas nécessairement conduire à l’abandon du projet. Elle doit en revanche être traitée avec méthode et accompagnement professionnel. Mais attention, n’oubliez jamais la chose suivante : un agent immobilier travaille dans l’intérêt d’un propriétaire et non du votre. Il est donc essentiel que vous choisissiez un partenaire digne de confiance, comme un avocat. Au travers de notre société « Retraite en Espagne », nous travaillons pour votre intérêt, et c’est ce qui fait, entre autre, dans ce type de situation, toute la différence.
Option 1 — Négocier avec le vendeur. Le vendeur peut obtenir l’AFO ou les permis rétroactifs avant la finalisation de la vente.
Option 2 — Retenir une partie du prix à la signature. Un avocat peut placer une fraction du prix de vente en séquestre, protégeant l’acheteur le temps que la régularisation soit finalisée.
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Option 3 — Se retirer de la transaction. Lorsque le bien est situé sur un terrain protégé ou fait l’objet d’une procédure disciplinaire active, le retrait reste l’option la plus sage. Le contrat d’arrhes doit comporter des conditions suspensives permettant le remboursement du dépôt en pareil cas.
L’écart entre acheter sans conseil et acheter avec un accompagnement professionnel peut être considérable. Des acheteurs ayant procédé sans vérification préalable peuvent découvrir des dettes impayées. Durant l’une de nos inspections préliminaires, pendant une recherche de bien, nous avions rencontré une propriété avec une amende de 35 000 euros à cause d’une piscine construite sans licence. Il faut savoir qu’en Espagne, les dettes sont liées à la propriété et non au propriétaire. La vigilance est donc de mise et une étude rigoureuse également.
Pourquoi faire confiance à Retraite en Espagne ?
Les arnaques en Espagne et les erreurs d’achat immobilier touchent en grande majorité des acquéreurs étrangers mal accompagnés. Le marché espagnol a ses règles, ses subtilités régionales et ses pièges spécifiques. Il ne suffit pas de visiter un bien pour en comprendre la situation réelle.
Chez Retraite en Espagne, nous sommes présents sur le terrain, dans les régions où nous opérons : Costa Blanca, Costa Cálida, Costa de Almería. Nous connaissons les mairies, les services urbanisme, les architectes et les avocats de confiance. Notre accompagnement est le plus complet d’Espagne : de la recherche du bien jusqu’à la remise des clés, en passant par toutes les vérifications juridiques et urbanistiques indispensables. Même, nous proposons notre service de constructeur et de promoteur, afin de vous permettre d’acquérir votre villa en Espagne.
Une maison en Espagne, à dix minutes de la plage
Ceux qui rêvent d’une vie méditerranéenne ralentie, entre mer et montagne, loin des foules mais près de tout l’essentiel, trouveront dans cette région quelque chose d’irremplaçable.Acheter dans la région de Murcie, c’est choisir un art de vivre. Un soleil généreux presque toute l’année. Une nature encore préservée. Des villages où le temps semble s’être accordé une pause.
Notre villa Sirine, à Mazarrón Country Club, se trouve à tout juste dix minutes en voiture de Bolnuevo. Dix minutes de la plage, des Gredas, des calas sauvages et de la montagne. Une architecture pensée pour les amoureux du soleil et du silence. Des volumes lumineux, des extérieurs soignés, et cette tranquillité profonde que l’on ne trouve qu’en Espagne.Si vous songez à acheter un bien immobilier à Murcie, ou simplement à comprendre ce que cette région peut vous offrir, nous serons heureux d’en parler avec vous.
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Notre participation à l’émission « Grands Reportages » sur TF1. Cliquez-ici pour visionner le replay.
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Témoignages des clients de « Retraite en Espagne »
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Nos secteurs : les régions d’Alicante, Murcie et Almeria,
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