Acheter en Espagne : attention à l’Afo

Si vous envisagez d’acheter en Espagne, vous devez prendre plusieurs précautions et vous assurer, que le bien choisi dispose de sa documentation. L’AFO, en fait partie. Je suis Aleksey, chasseur immobilier pour Retraite en Espagne. Au travers de notre blog ainsi que notre groupe facebook, nous parlons de démarches administratives, impôts, comment acheter en Espagne, mais aussi de tourisme et faits culturels. Nous disposons également d’un guide gratuit très complet concernant la Retraite en Espagne, cliquez ici pour le télécharger. Nous disposons également d’une page facebook et d’un instagram, spécialisé dans le mode de vie, activités en Espagne. Découvrons ensemble ce qu’est l’AFO et pourquoi il s’agit d’un document nécessaire.

Qu’est-ce qu’un AFO ?

L’AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) constitue un certificat administratif qui atteste du statut juridique d’une propriété officiellement reconnue hors normes d’urbanisme. Une propriété peut ne pas disposer de licence de première occupation, ou avoir fait l’objet d’extensions réalisées sans les autorisations d’urbanisme requises.

Certaines propriétés possédaient des licences qui ont depuis expiré ou ont été révoquées dans certains cas. Il convient de préciser que l’AFO, en termes simples, ne rend pas la maison légale au sens strict. En revanche, il régularise la propriété. Attention toutefois : des restrictions peuvent y être attachées. Une fois délivré, le certificat signifie que la propriété a été reconnue et régularisée à la date d’émission, dans l’état où elle se trouve à cette date. Par conséquent, aucune modification ne peut être apportée après l’obtention de l’AFO.

Implications pour les Acquéreurs

Lorsque vous acheteacquérez une propriété dotée d’un AFO, vous l’achetez en toute connaissance de son état actuel. Concrètement, vous ne pourrez pas procéder à des extensions ou agrandissements. Par exemple, une maison avec AFO qui ne dispose pas actuellement de piscine ne pourra pas en accueillir une enterrée. Néanmoins, l’installation d’une piscine hors-sol demeure possible sans affecter l’AFO. Dans certaines zones, il est possible de solliciter une licence de travaux auprès de la mairie en présentant votre AFO. Toutefois, cette autorisation n’est nullement garantie et relève de la discrétion exclusive de la municipalité.

Si vous envisagez d’acheter en Espagne, lun projet de rénovation ou d’une propriété nécessitant des modifications, nous vous recommandons vivement de demander à votre avocat de vérifier auprès de la mairie concernée les restrictions éventuelles liées à l’AFO. Visionnez notre vidéo ci-dessous : acheter en Espagne un bien de seconde main, avantages et inconvénients.

La Réalité du Marché Immobilier

Nous constatons régulièrement sur les portails immobiliers des propriétés affichées à des prix anormalement bas. Outre des problématiques « dissimulées » (zone non constructible / inondable / proche d’exploitation ou installation odorante, bruyante) qui justifient un prix trop attractif, se greffe une autre raison. Généralement, ces biens ne disposent pas de cette documentation essentielle, néanmoins, elles sont quand même commercialisée, et cette information n’est pas toujours indiquée…

Certains propriétaires manifestent également leur incompréhension lorsque nous sollicitons ce document. Cette réaction est compréhensible et nous ne prenons aucune offense. Nombreux sont ceux qui ont acquis leur bien de bonne foi par le passé, auprès d’agents qui ne les ont pas informés de ces exigences. Lorsqu’ils souhaitent vendre, nous, partenaires soucieux de protéger les intérêts de notre clientèle s et désireux d’assurer une transaction sereine pour toutes les parties, demandons une documentation dont certains n’ont jamais entendu parler, qu’ils ne souhaitent pas obtenir, ou dont le coût les rebute. Pour nous, il s’agit d’une condition sine qua non pour le succès de la transaction.

Acheter en Espagne : Le Cadre Légal en Andalousie

Prenons l’exemple de la Junta de Andalucía a rendu obligatoire, par le Décret 2/2012 du 10 janvier, l’établissement par toutes les mairies d’un registre recensant l’ensemble des propriétés et leur statut juridique. Cette mesure fait suite à la corruption documentée au sein de certaines municipalités qui délivraient illégalement des permis de construire sur des terrains manifestement inconstructibles, notamment les terrains rustiques.

Le certificat AFO permet néanmoins à la propriété de bénéficier de l’accès aux services essentiels. Les compagnies de services publics (eau, électricité, etc.) exigent désormais la présentation d’un AFO lors de toute demande de raccordement. De même, pour toute demande de licence de travaux de rénovation sur une propriété existante, les mairies requièrent la présentation du certificat AFO avant de pouvoir délivrer l’autorisation de rénovation.

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Une modification de la réglementation foncière andalouse en 2012 stipule qu’une maison construite avant 1975 et disposant de son permis de construire original n’a pas besoin d’AFO. Toutefois, le règlement confère également aux municipalités le pouvoir d’administrer leur propre urbanisme, ce qui signifie que si elles insistent pour obtenir un AFO, celui-ci doit être fourni. Depuis l’adoption du décret, toutes les municipalités locales ont élaboré leurs propres réglementations concernant la délivrance du certificat AFO. Mais également, le montant de la taxe à acquitter pour l’obtenir. Il est donc primordial, en tant qu’acquéreur, de s’assurer que la propriété dispose de ce document avant la finalisation de la vente.

Procédure de Demande d’AFO

Le propriétaire du bien doit solliciter le certificat auprès de sa mairie locale, soit en personne, soit par l’intermédiaire d’un avocat. Nous pensons, qu’il serait contre-productif pour le propriétaire, de débuter cette démarche une fois l’acquéreur trouvé. En effet, cela retarderait la vente, générerait un stress inutile, ou pourrait compromettre définitivement la transaction.

Pour initier la procédure, vous devez mandater un architecte qui aura besoin des plans complets de la propriété, confirmera les raccordements à l’eau et à l’électricité, attestera de la présence d’une cuisine et d’une salle de bain fonctionnelles. Par exemple, en Andalousie, l’une des conditions d’obtention consiste également à disposer d’une fosse septique à trois chambres (Pozo). Ce dossier est ensuite soumis à la mairie locale, accompagné de copies de l’Escritura (acte de propriété), des informations cadastrales, de la facture IBI et de vos numéros NIE (si vous n’êtes pas espagnol). Une fois accordée, vous obtiendrez une Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (DAFO).

Acheter en Espagne : un Conseil Important

Assurez-vous que l’ensemble des constructions ou extensions réalisées sur le terrain sont en place depuis plus de six ans. Cela inclut les pergolas, les abris voiture, etc. La mairie locale vérifiera tous les plans aériens produits par la Junta de Andalucía, et même Google, pour confirmer la déclaration. Si un élément n’est pas en place depuis les six années requises, la mairie peut exiger son retrait. Cette exigence varie selon les municipalités, mais il est préférable de vérifier cette condition avant de déposer votre demande.

Au travers de notre agence « Retraite en Espagne », nous vous permettons de réaliser votre transaction d’achat immobilier en toute sécurité. En effet, en plus de rechercher et trouver votre future propriété, nos avocats se chargent de vérifier la légalité du bien immobilier choisi. Que celui-ci, dispose de toute sa documentation et qu’il soit en règle. Nous sommes vos gestionnaires et chasseurs immobiliers. Optez pour la prestation la plus complète de toute l’Espagne, cliquez ici pour la découvrir.  Grâce à notre société et notre accompagnement, nous vous permettons d’effectuer un achat immobilier en Espagne sécurisé.

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