Immobilier en Espagne : Que faire si je trouve chez moi un OKUPA ?

L’okupa, est la crainte d’un propriétaire d’un bien immobilier en Espagne. Si les médias ont tendance à surfer sur la vague du sensationnalisme en faisant de l’occupation illégale quelque chose qui arrive couramment, la réalité est heureusement, autre. Néanmoins, l’occupation illégale de logements connaît une progression significative en Espagne, selon les données du ministère de l’Intérieur. Entre 2018 et 2021, le nombre de plaintes annuelles est passé de 12 214 à 17 274, et les cas d’occupation font quotidiennement l’objet de couverture médiatique. Les dernières directives de l’État espagnol, pourraient avoir un effet néfaste et encourager une montée d’occupations illégales.

Ce phénomène affecte tant les logements vacants que les résidences de vacances ou principales. Parallèlement à l’augmentation des occupations, s’accroît le sentiment d’impuissance des propriétaires, qui peuvent même faire l’objet de poursuites de la part des personnes résidant illégalement dans leurs biens immobiliers.Je suis Aleksey, chasseur immobilier pour Retraite en Espagne. Au travers de notre blog ainsi que notre groupe facebook, nous parlons de démarches administratives, impôts, comment acheter en Espagne, mais aussi de tourisme et faits culturels. Nous disposons également d’un guide gratuit très complet concernant la Retraite en Espagne, cliquez ici pour le télécharger. Voici nos conseils pour agir en cas d’occupant illégal dans votre bien immobilier en Espagne.

Documentation de l’état du bien immobilier en Espagne

Il est pertinent de réaliser des enregistrements vidéo du logement afin de pouvoir démontrer, le cas échéant lors du dépôt d’une plainte, l’état du bien avant l’occupation. Avoir réalisé des photos de l’intérieur de votre bien immobilier en Espagne, sera pour la suite, « salutaire » car ils formeront de futures preuves, vous permettront de constater si du mobilier à été détruit, volé.

Droits acquis par les occupants illégaux

Bien que l’occupation d’un logement d’autrui sans consentement du propriétaire et sans contrepartie financière constitue un délit, les occupants peuvent acquérir certains « droits ». C’est pour cela que vous devez agir très rapidement et éviter que ces personnes finissent « protégées » par la loi. Vous devez dès les premières heures, signaler l’occupation illégale et permettre ainsi aux forces de l’ordre d’agir. Dans le cas contraire, le délinquant bénéficiera d’une protection contre l’expulsion sans ordonnance judiciaire, sauf circonstances particulières (généralement, si le bien n’est pas une résidence principale ou si la plainte est déposée après 48 heures).

Vous n’aurez pas le droit de couper l’accès aux fournitures d’eau, d’électricité. Malheureusement, si vous le faîtes, l’okupa aura le droit de porter plainte contre vous et il obtiendra gain de cause. Vous devrez donc assumer les paiements

• Reconnaissance du logement comme domicile, notamment lors du changement de serrure
• Interdiction pour le propriétaire de forcer l’entrée
• Maintien des fournitures d’eau, d’électricité (le propriétaire devant continuer d’assumer les paiements)

Procédures d’expulsion et de récupération de propriété

L’expulsion des occupants illégaux d’un bien immobilier en Espagne s’avère complexe, bien que le délai d’intervention puisse constituer un facteur déterminant. En effet, en cas de dépôt de plainte au moment de l’occupation, une intervention immédiate demeure possible. Il faut tenter d’obtenir l’intervention policière sur le bien et procéder à l’expulsion d’urgence du logement, cette situation pouvant être considérée comme un délit flagrant. « Il est crucial que le délai de 24 à 48 heures ne soit pas dépassé », précise Vives. Au-delà de cette période, les forces de sécurité ne peuvent intervenir sans ordonnance judiciaire.

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Procédures en cas de découverte tardive d’occupation du bien immobilier en Espagne

Lorsque l’occupation n’est pas constatée immédiatement, d’autres voies juridiques existent :

Procédure civile accélérée : Depuis 2018, la Loi de Procédure Civile a instauré l’expulsion express, procédure verbale spéciale permettant au titulaire de droits sur un bien immobilier de réclamer l’expulsion et la restitution face aux occupants illégaux. La procédure doit être initiée par le dépôt d’une demande devant les tribunaux, signée par un avocat et un procureur, précisant « la demande de récupération immédiate de la pleine possession du bien immobilier en Espagne ».

Voie pénale : Il est possible de déposer plainte auprès de la police ou du tribunal de garde, voire de déposer une plainte avec constitution de partie civile. Il importe de fournir à la police des éléments probants attestant de la propriété du bien et de son statut de résidence (factures de fournitures, actes de propriété, certificat de domiciliation), selon Vicenç Hernández, PDG de Tecnotramit.
Recours à des entreprises spécialisées : Une troisième option consiste à faire appel à une entreprise spécialisée dans la désoccupation. Plusieurs sociétés opèrent en Espagne, telles que Desokupa ou Fuera Okupas. Or, il convient de noter que l’action individuelle n’est jamais recommandée, le recours à la justice demeurant préférable.

Cadre juridique des occupations illégales d’un bien immobilier en Espagne

Sanctions pénales

L’occupation d’un logement peut constituer différents délits :

• L’occupation d’une résidence habitée constitue un délit de violation de domicile (article 202 du Code pénal), passible de six mois à deux ans d’emprisonnement, aggravé en cas de violence ou d’intimidation.
• L’occupation illégale d’un bien immobilier en Espagne non résidentiel peut être qualifiée de délit d’usurpation (article 245 du Code pénal), ne prévoyant que des sanctions pécuniaires.
• D’autres délits peuvent s’ajouter, l’occupation s’accompagnant souvent de disparition de mobilier, constituant potentiellement des délits de dommages, de vol simple ou qualifié.

Procédures civiles

Au niveau civil, les procédures visent uniquement la récupération de la possession du bien dans les meilleurs délais, sans recherche de sanction pénale pour l’occupant.

Cas particulier des établissements bancaires

Les banques disposent de plusieurs options face à l’occupation de biens saisis :

• Négociation d’accords : Pour les familles vulnérables, recherche d’accords et fixation d’un loyer social
• Recours à la voie civile : Procédure privilégiée pour demander l’expulsion du logement
• Recours à la voie pénale : En cas d’occupants conflictuels, avec possibilité d’expulsion conservatoire
• Recours à des entreprises spécialisées : Comme pour les particuliers, utilisation croissante de services de désoccupation

Okupa et bien immobilier en Espagne : une réalité.

Bien que les plateformes d’aide aux propriétaires affectés demeurent limitées, les mouvements de soutien à l’occupation disposent d’un système de communication et d’entraide développé, notamment via les réseaux sociaux. Cette asymétrie souligne la nécessité d’une réponse juridique et institutionnelle renforcée face à ce phénomène en expansion. Les dernières décisions de l’État Espagnol ont aussi des répercussions importantes sur le marché locatif. En effet, en défendant les mauvais payeurs, il encourage les propriétaires à ne pas mettre sur le marché locatif, leur bien immobilier en Espagne. D’un autre côté, les loyers augmentent, ce qui provoque une crise et ne permet pas aux gens d’accéder à un logement.

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