Immobilier en Espagne : Puis-je Acheter une maison hypothéquée en Espagne ?

L’immobilier en Espagne, présentent quelques « subtilités » toujours importantes à connaître avant même d’envisager un achat. Il existe une situation, à laquelle vous serez peut-être confronté et celle-ci vous demandera d’être vigilant et informé, car sinon, elle résultera problématique… Imaginez, vous avez trouvé la maison de vos rêves en Espagne. En plus, le prix est attractif. Mais un détail change tout : le bien porte une hypothèque. Faut-il fuir ? Pas forcément. Faut-il rester prudent ? Absolument.

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Une hypothèque en Espagne, qu’est-ce que cela signifie vraiment ?

Une hypothèque espagnole est un contrat entre une banque et un propriétaire. Tout simplement, la banque prête une somme. Le propriétaire rembourse chaque mois, intérêts compris. En échange, le bien sert de garantie. Si les mensualités ne sont plus payées, la banque récupère le logement.Concrètement, tant que le propriétaire honore son crédit, il jouit pleinement de sa maison. En cas de défaut, la garantie joue. C’est un mécanisme courant. De ce fait, il ne doit donc pas, à lui seul, vous alarmer. Mais la question est la suivante : Peut-on acheter une maison en Espagne, encore sous hypothèque ?

Oui, et c’est même très fréquent. Les crédits immobiliers espagnols s’étalent souvent sur vingt à quarante ans. Or, la vie change : mutation, séparation, projet à l’étranger, comme simple désir de vendre… Les raisons d’une vente d’un bien immobilier en Espagne sont nombreuses. Beaucoup de vendeurs se retrouvent ainsi à céder un bien avant la fin de leur prêt. Pour un acheteur étranger, ce type de bien peut même représenter une opportunité. Le prix est en général plus bas qu’un bien libre de toute charge. Mais attention, ce n’est pas non plus systématique et bien entendu, ce cas doit être étudié sérieusement.

Les trois scénarios possibles, et leurs pièges

Trois montages existent pour acheter en Espagne un bien hypothéqué. Chacun a ses subtilités, et chacun peut se transformer en cauchemar administratif sans être informé, ou même sans accompagnement en Espagne solide.

La vente avec annulation de l’hypothèque. Le vendeur solde sa dette au moment de la signature devant notaire. Si cela paraît simple sur le papier, en réalité, il faut obtenir le certificat de dette exacte, vérifier sa cohérence avec le prix de vente, et s’assurer que la banque libère bien la charge après paiement. Un retard, une erreur de calcul, et l’acheteur se retrouve avec une maison toujours grevée.

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La subrogation. Ici, l’acheteur reprend directement le crédit du vendeur. La banque doit alors étudier son profil et accepter le transfert. Sans expertise, on découvre parfois trop tard des conditions de prêt défavorables, héritées sans négociation possible.

Le prêt relais. Solution plus rare, plus technique aussi, pour un vendeur pressé qui n’a pas encore écoulé son bien. Elle implique une double gestion bancaire, sur un délai fixé avec la banque. Mal anticipée, elle peut fragiliser toute la transaction.

L’hypothèque concerne t’elle seulement un bien immobilier d’un particulier ?

Non, pas du tout ‘hypothèque (hipoteca) en droit espagnol n’est pas limitée aux particuliers ni même aux biens immobiliers résidentiels. C’est une garantie réelle qui peut porter sur toute une gamme de situations. C’est à dire, que le débiteur hypothécaire pourrait être une société commerciale, un promoteur, un investisseur.

Immobilier en Espagne : la maison ou d’autres actifs ?

Même si nous avons orienté cet article concernant l’immobilier en Espagne, sur un bien privé, avec un propriétaire particulier, d’autres actifs peuvent être hypothéqués, par exemple, des terrains, logements résidentiels, des biens en construction (on parle ici d’hipoteca sobre obra nueva). D’ailleurs, ce dernier cas de figure est un scénario classique et à surveiller : un promoteur construit un immeuble avec une hypothèque globale prise pour financer la construction (préstamo promotor). Chaque appartement vendu individuellement porte alors une quote-part de cette hypothèque, qui doit être « subrogée » (reprise par l’acheteur, souvent avec sa propre banque) ou remboursée/annulée au moment de la vente. C‘est une situation très différente d’un simple particulier vendeur, mais le mécanisme de vérification (Nota Simple) et de traitement le jour de la signature reste similaire.

Immobilier en Espagne : Pourquoi la prudence doit rester votre priorité ?

En Espagne, il y a un point assez malheureux qui fait tourner au cauchemar une transaction immobilière qui aurait pu pourtant, bien se passer. Un acheteur étranger, va normalement opter pour un achat au travers d’une agence immobilière, qu’il va considérer peut-être à tort, comme une garantie pour sa sécurité. Or, la réalité est un peu moins regardante, parce que l’on note une absence de vérification, à la fois légale, fiscale et urbanistique des propriétés mises en vente dans des agences immobilières. En effet, il résulte très compliqué d’accorder un suivi sérieux lorsque l’on fait la promotion de plus d’une cinquantaine, centaine (voire plus encore) de propriétés. Connaître le statut d’une propriété requiert du temps, et ce temps n’est pas inclus dans la prestation d’un agent immobilier en Espagne. N’oubliez jamais, un agent immobilier, travaille dans l’intérêt d’un vendeur, et non d’un acheteur. Si par chance, il existe des professionnels de l’immobilier en Espagne sérieux, il ne faut pas oublier que la mise en vitrine d’un bien n’est en rien la garantie d’acheter une propriété « propre », c’est à dire, sans dettes ni autres problèmes. Que la moindre erreur, s’avère quelques fois coûteuse.

De ce fait, certains biens sont mis à la vente et peuvent être concernés par des problèmes énoncés, mais ils peuvent aussi se trouver dans une zone problématique pourtant connue de tous les locaux. C’est le cas par exemple, de cette destination en bord de mer, dont la situation est même dénoncée par Bruxelles mais est vendue par les agences immobilières comme un petit paradis.

Évitez les inquiétudes et le stress inutile : offrez-vous la prestation la plus complète de toute l’Espagne. Grâce à notre entreprise et notre accompagnement, nous vous permettons d’effectuer un achat immobilier en Espagne sécurisé. Nous vous accompagnons dans toutes les démarches administratives liées à l’achat et à l’installation en Espagne. Cliquez ici pour découvrir nos services.

Parce que oui, acheter en Espagne séduit chaque année davantage de Français, de Belges et de Suisses. Le climat, le style de vie, les prix : tout invite au passage à l’acte. Mais maintenant, vous le savez : une hypothèque mal vérifiée peut transformer un rêve méditerranéen en litige juridique, parfois des années après la signature. La dette peut être mal évaluée. La levée d’hypothèque peut tarder. Le notaire espagnol ne joue pas toujours le même rôle protecteur qu’en France. Sans un accompagnement en Espagne maîtrisant à la fois la langue, le droit local et les usages bancaires, l’acheteur étranger reste seul face à des documents techniques, rédigés dans une langue qu’il ne maîtrise pas toujours.

Immobilier en Espagne : et si je n’effectue pas les vérifications et que j’achète une maison en Espagne concernée par l’hypothèque ?

En Espagne, les dettes ne sont pas associées au propriétaire, mais à la propriété. Normalement, ce type de situation est assez rare car le propriétaire ou l’agence, informe l’acheteur si la propriété est hypothéquée. En effet, le but de la partie vendeuse est quand même de réaliser une transaction propre et rapide, avec un contrat clair sur les engagements des deux parties.

Néanmoins, certains représentants ne mentionnent pas ce statut, et même si cela reste assez rare, nous avons déjà entendu parlé de ces situations en discutant avec des collègues notaires, avocats… Si, vous n’avez pas réalisé de vérification, si personne ne vous informé de l’hypothèque, c’est lorsque vous vous trouverez devant le notaire, le jour de la signature, que vous prendrez connaissance de cette situation. Et ce ne sera pas confortable, pire, cela pourra être coûteux, surtout si vous avez signé en contrat « défavorable ».

Bien entendu, cela pourra s’arranger, mais pas le jour même et plusieurs cas de figures sont possibles. Les conséquences, selon ce que vous avez signé, pourrait même vous emmener devant un tribunal. Vous annulez la signature, et si vous dépassez un délai de inscrit dans votre contrat de réservation, vous pourrez perdre une somme de réservation voire plus. Certes, tout se discute, il n’est pas nécessaire d’en arriver à de telles extrémités. Définitivement, c’est trop risqué. Si vous en avez la capacité, effectuez les vérifications vous même ou alors déléguez à au moins un avocat. Mais ne compromettez ni votre sécurité financière, ni votre mental.

Sécuriser votre achat, une étape à la fois

Une hypothèque en Espagne n’interdit rien, en réalité, elle impose seulement de la méthode. Vérifier le certificat de dette. Contrôler la cohérence des chiffres. Anticiper les délais bancaires. Encadrer juridiquement chaque étape, du compromis à la signature définitive… Et d’autres aspects encore. Si vous ne parlez pas espagnol, si vous préférez opter pour la sécurité, nous pouvons vous aider dans votre projet d’achat immobilier. En effet, la vérification des statuts d’une propriété, fait partie de notre prestation et est assurée par les soins de notre avocat. Parce que nous travaillons pour vous, dans votre intérêt, et c’est ce qui fait la différence avec un simple agent immobilier en Espagne.

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