Acheter à Camposol, c’est une idée qui séduit au premier regard. Le soleil est là, les prix sont attractifs si l’on compare avec d’autres marchés, et la communauté étrangère est installée depuis longtemps. Pourtant, acheter à Camposol demande une extrême prudence. Cette urbanisation de Mazarrón, dans la région de Murcie, concentre des problèmes de légalité parmi les plus lourds de la côte espagnole, mais aussi, d’autres potentiels inconvénients à connaître. Je suis Aleksey, chasseur immobilier pour Retraite en Espagne. Au travers de notre blog ainsi que notre groupe facebook, nous parlons de démarches administratives, impôts, comment acheter en Espagne, mais aussi de tourisme et faits culturels. Nous disposons également d’un guide gratuit très complet concernant la Retraite en Espagne, cliquez ici pour le télécharger. Nous disposons également d’une page facebook et d’un instagram, spécialisé dans le mode de vie, activités en Espagne.
Notre objectif est de vous informer sur les risques d’acheter en Espagne, en particulier à Mazarron, et de présenter, comme nous le faisons depuis des années, des situations parfois conflictuelles, en toute transparence. Bien entendu, toutes les maisons / tous les secteurs, ne sont pas concernés, comme vous le découvrirez à la lecture. Il s’agit simplement une mesure de mise en garde avant d’acheter à Camposol.
Camposol, une urbanisation devenue une ville
Camposol se trouve à plus de 20 kilomètres de la plage, au milieu des champs. Un promoteur y a commencé à construire des maisons (plusieurs modèles) et le public pour qui elles étaient destinée était anglais. Le concept, le projet, le type de maison méditerranéenne, à immédiatement séduit la communauté anglaise. Le succès fut immédiat, les anglais ont développé leurs commerces et services. Sur placez, vous trouverez des magasins (supermarchés, boutiques), médecins, restaurants, coiffeurs, vétérinaires… Camposol est en fait comme une petite ville. Et c’est un véritable atout pour les habitants, qui n’ont pas besoin d’aller jusque Mazarron ville pour faire leurs achats.
Aujourd’hui, l’ensemble compte près de 4 000 maisons. Environ 5 000 habitants y sont recensés, et la population peut atteindre 8 000 personnes en haute saison. Une grande majorité des propriétaires sont britanniques, même si ces dernières années, la communauté française, belges, commencent à s’installer (et d’autres nationalités). Brexit, vieillissement, décès : les premiers occupants anglais ont mis en vente leur maison à Camposol, à des prix intéressants.
Le problème numéro un : des maisons sans licence de première occupation
C’est le point central. En 2016, la presse espagnole évoquait environ 3 500 maisons sans licence de première occupation à Camposol. Un rapport présenté au Parlement régional parlait de 3 742 logements construits sans respecter la loi. Seule une poignée de maisons disposait de cette licence.
Les conséquences pour un acheteur sont directes :
- Les raccordements d’eau et d’électricité sont souvent des raccordements de chantier. En théorie, ils peuvent être coupés.
- La revente devient compliquée, car vous vendez alors un logement irrégulier.
- Beaucoup d’actes mentionnent encore une maison « en construction », alors qu’elle est habitée depuis des années.
Le problème numéro deux : des maisons sur le lit d’une rambla
Autre point critique : la rambla de Los Aznares. Il s’agit d’un lit de cours d’eau à sec, presque invisible la plupart du temps. Mais ces ramblas peuvent se transformer en « torrents » lors des pluies méditerranéennes. À Camposol, environ 550 maisons du secteur D ont été construites sur ce lit ou au-dessus. La rambla a été canalisée dans des tuyaux sur 1 500 mètres, entre 2000 et 2003. D’après la commission parlementaire régionale, cette canalisation a été réalisée illégalement, sans surveillance de la commune ni de l’organisme de bassin, la Confédération hydrographique du Ségura (CHS).
Les conséquences ont été concrètes :
- Le 24 septembre 2014, une crue a emporté des véhicules et endommagé des maisons.
- Deux rapports de mai 2015 jugent la situation dangereuse. L’un d’eux estime que la rambla ne peut évacuer qu’environ la moitié du débit prévisible lors d’une crue centennale.
- En 2018, la commission parlementaire a conclu que l’état de la rambla représente un risque certain pour les biens et les personnes.
- Des dizaines de maisons subissent des dégâts structurels, liés à l’instabilité du terrain.
La CHS a ouvert un dossier dès 2005. La sanction était dérisoire, de l’ordre de 1 200 à 1 500 euros selon les sources. Le promoteur a fait appel, et les travaux ont continué. En 2015, un nouveau dossier a proposé une sanction de 7,8 millions d’euros. Un responsable municipal a lui-même reconnu qu’il serait très compliqué de démolir 300 maisons. À ce jour, selon les informations que nous avons consultées, aucun plan définitif de déviation de la rambla n’a été approuvé. Les maisons concernées restent donc dans une zone de risque et d’incertitude juridique. Sur le bureau du notaire, une liste de propriétés concernées, mais surtout : un problème en attente.
Les épisodes de pluie continuent
Le sujet n’appartient pas au passé. Les secteurs C et D subissent régulièrement des accumulations d’eau lors de fortes pluies. En octobre 2024, lors d’une DANA, une alerte ES-Alert a été envoyée aux habitants pour qu’ils évitent la zone de la rambla.En mars 2025, les pluies ont de nouveau fait monter la rambla de las Moreras à plus de 100 mètres cubes par seconde. Le maire de Mazarrón a demandé davantage de précautions et a réclamé plus d’investissements à la CHS. Il a lui-même qualifié la zone d’inondable.
Une zone de police des eaux qui bloque les actes
Une résolution récente de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique apporte un nouvel avertissement. Elle concerne les constructions anciennes situées dans la zone de police des cours d’eau.
Toute maison, extension, porche ou piscine située dans cette bande protégée autour des ramblas peut se heurter à des restrictions sévères pour l’inscription au registre. Sans autorisation expresse de la CHS, il devient difficile d’enregistrer une modification ou une extension. Autrement dit, même une maison que vous croyez saine peut receler des travaux non régularisables. Il faut le vérifier avant de signer. Et ne pas faire confiance à l’agent immobilier qui vous dira que tout est en ordre.
Et si c’était votre villa en Espagne ? Faîtes connaissance avec notre exclusivité « Sirine », à seulement 10 minutes de la plage. Cliquez ici et découvrez notre dernière unité disponible
Financement et revente : les banques ferment la porte
Camposol reste un marché actif, car les prix sont bas. Mais dans certains cas, vous le savez désormais, ces prix ont une raison.
Les banques refusent systématiquement les prêts pour les biens situés dans la zone concernée par la rambla. Les ventes se font donc surtout à des acheteurs au comptant, qui assument seuls le risque. Une consul britannique l’avait déjà souligné en 2016 : de nombreuses maisons se payaient comptant. Aucune banque ne pouvait alors être mise en cause.Pour la revente, le problème est le même. Un bien sans papiers en règle se vend difficilement, et souvent à prix réduit.
Quelles propriétés se vendent bien à Camposol ?
Dans cet article, nous vous exposons des points critiques que vous devez absolument connaître avant d’acheter à Camposol. Nous avons remarqué, que les articles en français manquent terriblement sur le sujet. Cependant, cela ne concerna pas uniquement Camposol, mais aussi d’autres secteurs ou urbanisation « problèmatiques ». Toujours; les destinations vous sont « vendues » comme les meilleures et ce manque de « discernement » ne permet pas une approche informée. Pire, l’absence d’informations concrètes peu mener à un achat immobilier erroné. Dans le cas de Camposol, nous remarquons que seuls quelques forums exposent ces problèmes en transparence, ou alors des articles de presse en anglais, en espagnol. Mais, comme indiqué dès le début de l’article, ce ne sont pas tous les secteurs ni toutes les maisons qui sont concernées. Mais surtout : Nous considérons Camposol comme une destination intéressante.
Parce que, les propriétés sans aucun problèmes cités, elles, se vendent rapidement si elles sont au bon prix. Elles offrent une qualité de vie intéressante, vous vous trouvez dans un endroit tranquille tout en restant proche des services, les parcelles vous permettent d’avoir de beaux espaces de vie extérieurs, les piscines sont grandes. Il y a plusieurs modèles de maisons, avec cet esprit tellement intemporel : le style méditerranéen. Il existe une autre urbanisation, plus proche des services et de la plage : il s’agit de Country Club, que vous pouvez découvrir en cliquant ici.
Une odeur qui peut gâcher le quotidien
Il y a aussi un sujet plus concret pour qui souhaite vivre à Camposol : les nuisances. Des élevages porcins se situent à proximité de certains secteurs, notamment près du secteur C et derrière le secteur A. Selon les témoignages de résidents, les odeurs sont intermittentes et non permanentes. Elles dépendent du vent, et elles se font plus sensibles par temps calme, le matin, ou lors des fortes chaleurs. Des collectifs locaux protestent par ailleurs contre des projets d’usines de biogaz. Ils craignent davantage d’odeurs et de camions.
Ce point ne figure jamais sur une annonce. Pourtant, il pèse sur la qualité de vie. Visitez toujours à différentes heures, et par différents vents. Si pour certaines personnes, les odeurs de la campagne ne sont pas un désagrément et son normales, nous savons que d’autres n’apprécient pas du tout ce point.
Ces problèmes sont connus de tous
Soyons clairs sur une chose et une réalité qui est quand même, déplaisante : Ces difficultés ne sont pas des secrets. Elles sont documentées par la presse, par une commission parlementaire et par les autorités. Et d’ailleurs, les agents immobiliers locaux les connaissent parfaitement. Or, les personnes qui envisagent d’acheter à Camposol ne sont pas toujours informées par ces enjeux.
Pourtant, les biens se commercialisent. Les annonces de maisons en vente à Camposol mettent en avant le prix, la piscine et le soleil. Elles parlent rarement de licence, de rambla ou de zone inondable. La situation manque donc souvent de transparence. La conclusion est simple. Une rue peut être saine, et la rue voisine problématique. Il faut donc analyser chaque bien, un par un.
Attention : Nous ne disons pas que tout acheteur est trompé. Nous disons qu’un acheteur mal informé s’expose à des pièges, que certains vivent comme de véritables arnaques. Chez Retraite en Espagne, nous préférons donc le dire sans détour. Évitez les inquiétudes et le stress inutile : offrez-vous la prestation la plus complète de toute l’Espagne. Grâce à notre entreprise et notre accompagnement, nous vous permettons d’effectuer un achat immobilier en Espagne sécurisé. Nous vous accompagnons dans toutes les démarches administratives liées à l’achat et à l’installation en Espagne. Cliquez ici pour découvrir nos services.
Toutes les maisons ne sont pas problématiques et les choses avancent.
Soyons justes aussi. Camposol n’est pas un désastre uniforme. Les premiers secteurs sont bien établis. Beaucoup d’habitants y vivent confortablement, et presque toutes les maisons y sont occupées. Vous lirez des témoignages positifs, et ils sont sincères pour beaucoup. Nous avons des clients installés à Camposol qui sont très heureux, épanouis. Camposol, reste un endroit agréable où nous remarquons avec plaisir, que cette communauté francophone est grandissante, investie. La population dominante est l’anglaise, qui témoigne d’une activité remarquable en terme d’entraide, d’associations caritatives. Mais surtout : les habitants montrent un véritable intérêt à toujours améliorer l’urbanisation. Cela ne passe pas par un aspect technique, par du nettoyage des zones communes, mais aussi par l’humanité. Entraide, petits services entre voisins, sorties communes, ce ne sont pas des points qui sont propres à toutes les urbanisations en Espagne. Et chez Retraite en Espagne, nous savons combien il est important d’avoir aussi du soutien et des amitiés francophones.
Parce que fréquenter d’autres francophones, des anglophones et autre n’est pas contraire à une intégration en Espagne. Au contraire, la communauté installée facilite la vie aux nouveaux arrivants, elle conseille sur les endroits où aller passer du bon temps, se communique des astuces, encourage l’apprentissage de l’Espagnol etc. La consul britannique l’avait relevé elle-même : la moitié des voisins sont bien installés et ne veulent pas qu’on dise du mal de Camposol. D’ailleurs, on remarque un progrès : La commune a commencé à réceptionner et réparer progressivement l’asphalte et l’éclairage dans certaines zones régularisées.
Acheter à Camposol : Ne vous fiez pas aux seuls témoignages
Sur internet, vous pourrez lire de nombreux avis / commentaires qui déconseillent Camposol. Les propos sont intéressants lorsque les arguments présentés, sont ceux de notre article : ils représentent une réalité. En revanche, ce qui repose sur « l’émotionnel » et les attentes personnelles, sont à prendre avec plus de recul. De toute évidence, les goûts et les couleurs sont indiscutables et les caractéristiques varient d’un profil à l’autre. Acheter à Camposol ne convient pas à tout le monde.
De même, un témoignage positif reste un avis individuel. Il peut être sincère, mais il peut aussi être intéressé. Un voisin satisfait n’a pas vérifié l’enregistrement de votre maison. Un vendeur, ou un agent, a un intérêt évident à conclure une vente immobilière à Camposol. Or, votre épargne et votre avenir méritent mieux. Avant de signer, il faut vérifier au minimum.
Les conseillers juridiques sérieux le répètent : réalisez un audit technique et juridique complet avant de verser le moindre acompte. Surtout, ne cédez pas aux insistances des agents immobiliers, qui incitent à signer n’importe quel contrat et verser une somme d’argent. Parfois, simplement indiquer que vous avez un avocat et que c’est celui-ci qui se mettra en contact avec l’agence, calme la précipitation du commercial en face de vous.
Se faire accompagner avant d’acheter à Murcie
Chez Retraite en Espagne, nous accompagnons des acheteurs francophones à Alicante, Murcie et Almería. Notre modèle est simple : nous sommes un couple, notre entreprise est donc familiale, pas de sous-traitance, un ancrage local réel, nous sommes supervisés par nos avocats. Nous ne vendons pas un rêve : Nous sécurisons un projet. De plus, Camposol est situé à Mazarron, ville où nous avons nous même nos bureaux. Nous connaissons donc bien la situation locale.
Au sein de notre blog, nous exposons régulièrement et en toute transparence, les problèmes que vous pouvez rencontrer lors d’un achat immobilier en Espagne. Nous explorons aussi, les avantages et inconvénients d’une vie en Espagne, d’une région, d’un secteur, ou comme dans le cas de cet article : d’une urbanisation. Pourquoi ? Parce que nous constatons que beaucoup d’articles vous présente une Espagne sous un prisme pas assez réaliste. Mais surtout, parce que nous savons parfaitement qu’avoir accès à de bonnes informations, vous permettra de réaliser un meilleur achat immobilier. Que ce soit, au travers de notre agence « Retraite en Espagne » ou tout seul.
Si Camposol vous attire, nous vous aidons à répondre aux bonnes questions. Ce bien est-il en règle ? Peut-il se revendre ? Peut-il être financé ? Y vivre sera-t-il serein ? Quand la réponse est non, nous vous le disons clairement.Acheter en Espagne reste un excellent projet. Mais acheter à Camposol sans accompagnement est un pari. Nous vous proposons de ne pas le prendre. Au minimum, prenez un avocat pour réaliser votre achat immobilier à Camposol.
Un projet à Camposol ou à Mazarrón ? Contactez Retraite en Espagne avant de signer.
Merci pour votre lecture !
Notre participation à l’émission « Grands Reportages » sur TF1. Cliquez-ici pour visionner le replay.
Le premier épisode
Le second épisode
Le troisième épisode
Le quatrième épisode
Témoignages des clients de « Retraite en Espagne »
Témoignage Client 1
Consulter le second témoignage Client
Témoignage Client 3
Témoignage Client 4
La presse parle de nous :
Le Figaro
Le Courrier d’Espagne
Senior Actu
My Sweet Immo
Podcast My Sweet Immo
Planet.fr
L’Opinion
Vous désirez acheter une propriété en Espagne ? Nous sommes les partenaires de confiance pour vous aider dans votre projet !
Votre désir est de vivre en Espagne ? Vous vous posez plein de questions ? Nous vous invitons à rejoindre notre communauté francophone sur Facebook ! En effet, vous y rencontrerez une multitude d’informations et des personnes enchantées de vous aider !
Au travers de notre page Retraite en Espagne, nous vous conseillons, pour acheter une villa en Espagne, comme pour votre expatriation…Nous faisons de votre rêve quelque chose de concret !
Nous sommes chasseurs immobilier, et nous sommes le partenaire de confiance dans votre projet. Découvrez l’intégralité de notre prestation très complète en cliquant-ici.
Nos secteurs : les régions d’Alicante, Murcie et Almeria,
Contactez nous à info@retraiteenespagne.com et faîtes nous part de votre projet !
