Vous êtes nombreux à nous écrire et nous demander, quel sera l’impact du coronavirus sur le marché immobilier.
Nous sommes dans une situation exceptionnelle, qui a et/ ou aura un impact sur le marché du logement en Espagne. Eduardo de Retraite en Espagne est économiste. Il répond à vos interrogations et vous expose son hypothèse au travers de cet article très précis et complet. Bonne lecture !

Une situation exceptionnelle

Tout le monde est convaincu que ce qui nous attend dans les prochains mois est une nouvelle crise économique. Je ne pense pas que cet impact soit comme la crise précédente de 2008… Je vous expliquerez le pourquoi, par la suite.
Les Japonais utilisent un mot spécifique pour comprendre ce moment : 機会危機, Ki-kai kiki, signifie qu’une crise est une opportunité. Je suis d’accord avec eux.
En fait, cette situation, bien gérée, peux se transformer en une bonne opportunité pour effectuer un investissement.

Mais avant tout, clarifications ! Je ne veux pas que vous lecteur, vous vous fassiez une fausse idée sur moi. Je ne suis pas le genre de personne qui cherche à faire du profit dans cette mauvaise situation que nous vivons. Mais il faut avoir en tête, que cette situation va passer, et que le monde continue de tourner.

Les gens, malgré tout ont des rêves et des désirs. Certains sont plus convaincus que jamais, que leur future place se trouve en Espagne.

La seule chose que j’essaie de faire, au travers de cet article, est d’apporter mon analyse en tant qu’économiste, expert en investissements immobiliers et bon connaisseur du marché immobilier.
De plus, vous remarquerez, en consultant les autres articles de Retraite en Espagne, que contrairement à beaucoup d’autres personnes, nous ne nous sommes pas permis de « surfer sur la vague coronavirus« .
Au contraire, nous avons opté pour des contenus permettant à nos chers confinés, de « s’échapper » un peu.

Parce que chez Retraite en Espagne, on va de l’avant, et on est positifs !

Coronavirus et Espagne : Vers une nouvelle crise ?

À tous ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier en Espagne, la première chose qui vient à l’esprit est de savoir si le covid-19, entraînera une baisse des prix de l’immobilier. Certains nous nous demandent si nous allons entrer dans un effondrement du marché immobilier. Comme lors de la crise précédente de 2008. En bref, il y a beaucoup de doutes sur ce qui peut se passer sur le marché immobilier. Et peu de réponses.
Pour ceux qui s’attendent à de fortes baisses des prix de l’immobilier dans tout le pays, nous ne voyons rien qui indique que cela pourrait se produire. Cependant, oui, nous nous attendons à des baisses occasionnelles sur certains marchés. Ceux où les prix ont davantage augmenté et/ou où l’offre est plus élevée.
Ces baisses seront aussi dues aux circonstances personnelles et/ou professionnelles. Les prix pourront baisser pour des besoins de liquidités.

Il faut que vous ayez quelque chose de bien clair en tête : Cette crise, contrairement à la précédente, n’est pas une crise financière.

Lors de la précédente crise de 2008, l’expansion du crédit du système financier a entraîné une augmentation de la demande de logements. Les banques offraient facilement une hypothèque. Le secteur de la construction a connu une expansion jamais vue auparavant dans de nombreux pays.

En effet, dans le cas de l’Espagne, 737 186 propriétés ont été produites en un an ! Cette offre excédentaire qui a été maintenue pendant plusieurs années, a conduit le pays à avoir un sur-stock de biens immobilier invendus. Pour aboutir, à de plus de 2 000 000 voir jusqu’à 3 000 000 propriétés !
Cela a créé une situation d’offre excédentaire qui, lorsque le marché a changé de direction, a rendu plus compliqué la possibilité de les vendre…

Comme ces projets immobiliers ont toujours été financés, le ralentissement des ventes a été désastreux.

Les paiements sur ces prêts, comme vous pouvez l’imaginer, étaient très élevés. Les défauts de paiement ont commencé à apparaître, et bien sûr beaucoup de ces promoteurs ont fait faillite. Ces derniers ont cessé de payer de nombreux employés. À leur tour, ceux-ci ont eu du mal à assurer le réglement de leur propre hypothèque. Ces anciens employés,ne pouvaient plus payer leur hypothèque. Ce qui a conduit à une crise du crédit, qui a touché le secteur bancaire. C’est l’effet papillon.

Comme il y avait de plus en plus de défaillances, les banques ont commencé à remplir les hypothèques et les prêts du secteur immobilier. Vous le savez parfaitement, les banques ne sont pas des agences immobilières. Elles ne travaillent pas avec l’immobilier, elles travaillent avec l’argent. Et celui-ci avait pris la forme de propriété.
Que faites-vous lorsque vous avez beaucoup de choses ? Choses dont vous voulez vous débarrasser très rapidement pour vous faire un peu d’argent ? Vous bradez, et bien sûr, à des prix plus bas. C’est ce qu’on fait les banques.

Actuellement, ce n’est pas le cas, le marché de la nouvelle construction est très petit par rapport à ces années-là. Cette dernière année, il a atteint un volume de 81 000 propriétés. Si l’on tient compte du fait que les ventes totales ont dépassé les 500 000 propriétés vendues. Ce qui nous indique qu’en Espagne, le marché immobilier est principalement de seconde main.

Depuis la crise immobilière de 2008, les prix de l’immobilier n’ont pas retrouvé leur niveau d’avant la crise.

Sauf pour les grandes capitales comme Madrid et Barcelone. Il faut comprendre que ces deux villes concentrent 50 % du PIB espagnol. Cela signifie que les 50 % restants doivent être partagés avec le reste du pays.
Nous trouvons également certains endroits où les prix ont augmenté considérablement plus que la moyenne. Il s’agit des grandes enclaves touristiques. Par exemple, la Costa del Sol et les Baléares. Ces dernières étant très influencées par la forte demande de l’Allemagne.

Dans le reste du pays, les prix ne se sont pas redressés. Compte tenu de paradoxes tels qu’avant même la crise du Covid-19, le prix du logement d’occasion était inférieur à son coût de remplacement.
C’est-à-dire que si le coût de construction d’un m2 de logement sans compter la valeur du terrain était de 1000 euros, on peut trouver de manière presque généralisée des prix de vente au mètre carré inférieurs à 1000 euros. Cela ne se produit pas dans le cas de logements de nouvelle construction. Ces logements n’ont pas d’autre choix que d’imputer les coûts de construction. Comme le coût du terrain et la marge du promoteur.

C’est pourquoi sur le marché de l’occasion, malgré le Covid-19, il sera difficile de trouver des prix encore plus bas.

Puisque comme vous l’aurez compris, l’ajustement est déjà fait et qu’il n’y a pas eu de reprise. Vous rencontrerez une baisse des prix que dans des cas particuliers, où les propriétaires doivent vendre pour une raison d’urgence.
Dans le cas des nouvelles constructions, c’est une situation qui nécessite une analyse différente. Tout d’abord, je voudrais expliquer la situation de cette industrie. Je parle en connaissance de cause puisque je travaille directement avec beaucoup d’entre eux.

La promotion immobilière était caractérisée dans la période précédant la crise financière de 2008 comme un secteur fortement endetté. Lorsque le secteur immobilier s’est effondré, beaucoup de ces sociétés ont fait faillite, aujourd’hui cette situation est complètement différente.

Pratiquement aucun financement bancaire n’est accordé aux sociétés de promotion. La plupart d’entre eux réalisent leurs investissements avec leurs propres ressources. Ainsi cela les rend plus forts face à une récession économique. Cela ne signifie pas qu’une entreprise particulière n’aura pas besoin de plus de ventes et ne pourra pas négocier.

En bref, comment cela affecte-t-il la nouvelle situation immobilière après le Covid-19 ?

Fondamentalement, nous pourrons trouver des opportunités et certaines très bonnes, incluses dans les nouvelles promotions. Or, vous devrez négocier, vous devrez rechercher les conseils d’experts. Ils vous aideront à identifier et à trouver ces opportunités.

Si vous ne connaissez pas un marché en profondeur, laissez-vous conseiller par un expert dans le domaine ! Un expert qui vous aidera à obtenir de meilleures opportunités que si vous agissiez seul.
C’est pourquoi je suis ici. Je conseille à la fois les acheteurs, les investisseurs et les sociétés de développement depuis plus de 15 ans. J’ai vendu près de 200 logements…

Si vous voulez investir en Espagne, je pense que nous devrions en parler. Je peux vous aider à naviguer dans cet océan qu’est le marché immobilier.

Analyse de la situation du marché du tourisme résidentiel pour les investisseurs

Un investissement dans le tourisme résidentiel sera affecté de deux manières. La première étant donnée par les limitations de mouvement imposées par les autorités de chaque pays. La seconde par le marché immobilier lui-même dans son ensemble et les prix qui peuvent être trouvés pour les propriétés.

Les limitations de la mobilité impliquent évidemment que les clients potentiels ne pourront pas faire du tourisme. Il est vrai qu’au moment où nous écrivons ces lignes, les mesures de déconfinement ont déjà commencé. Elles sont différentes selon les pays, comme nous avons pu le vérifier. Les voyages nationaux et internationaux seront les derniers à être autorisés.
J’ajouterais que pour revenir à une situation complètement normalisée, il faudra quelques mois.

Comme nous pouvons le voir dans ce graphique, au fur et à mesure de la propagation du virus, l’activité touristique a diminué. Or, nous pouvons constater que le marché a marqué un point en termes de réserves, malgré le fait que le virus a continué à se propager. Cela nous invite à être optimistes, car nous pouvons voir la force de ce secteur.

Malgré cela, cette situation entraînera à court terme une baisse des loyers, c’est certain ; mais elle entraînera également un retrait de l’offre du marché.
De nombreux propriétaires décideront de louer leurs biens sur le marché résidentiel traditionnel. Cela signifique, compte tenu des réglementations qui sont données pour ce type de location, qu’il ne sera pas facile pour eux de revenir à court terme sur le marché touristique. Selon la loi sur les locations urbaines, ces locations seront pour des contrats d’une durée de 3 à 5 ans.

La lecture sommaire à laquelle cela peut conduire est que, à court terme, nous aurons une baisse des loyers. En revanche, à long terme, les prix pourraient augmenter encore plus si les prévisions se confirment. Si d’avantage de propriétaires retirent des propriétés du marché du tourisme résidentiel et se tournent vers le marché traditionnel.

Merci pour votre lecture.

J’espère vous avoir éclairé au sujet du Coronavirus et de son impact sur le marché immobilier. Si vous avez besoin de renseignement / si vous souhaitez effectuer une bonne affaire et acheter une propriété en Espagne, contactez moi sur info@retraiteenespagne.com ! Je serai heureux de vous accompagner dans cette nouvelle aventure !
Prenez soin de vous, de vos proches.
Eduardo, de Retraite en Espagne.

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